Comment fonctionne un prêt relai ?

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Un prêt relai est particulière utile lorsque vous avez trouvé un nouveau bien immobilier et que vous n’avez pas encore vendu votre résidence actuelle. Il est extrêmement difficile de faire coïncider la date de vente de votre bien actuel avec celle de l’acquisition du nouveau. Il s’agit d’un prêt de courte durée qui court le temps nécessaire à la vente de votre résidence.

Principe

Le prêt relai est généralement souscrit en même temps que le financement de votre nouveau résidence. Il s’agit en quelque sorte d’une avance faite sur sa vente future. S’il y a encore un crédit en cours sur le bien à vendre, ce montant sera retranché du prêt relais.

Les limites du prêt relai

Selon les banques, le montant du prêt relais ne dépasse pas entre 60% et 90% en moyenne de la valeur du bien vendu. Pour fixer ce taux de recouvrement, l’organisme prêteur tient compte du dynamisme du marché immobilier local. Afin de vérifier votre estimation, la banque peut vous demander l’expertise de deux cabinets indépendants. Dans ce cas, les frais d’évaluation seront à votre charge.

Le prêt relai est limité dans le temps. Le plus souvent fixé à 1 an, la durée du prêt relai peut ensuite être augmenter de 6 à 12 mois en cas d’invendu. Passé ce délai, certaines banques pourraient vous contraindre à vendre votre nouveau bien.

N’oubliez pas qu’ici, le temps n’est pas votre ami : Le délai entre la date de signature du compromis de vente et celle de l’acte authentique, d’un minimum de trois mois, peut être allongé à six, voire neuf mois.

Taux de prêts relai

Le taux nominal d’un prêt relais est souvent relevé de 0,10 à 0,30% sur le barème des taux à dix ans classiques. Ainsi le taux d’usure est fixé par la Banque de France à 2,57% pour les prêts relais pour un prêt immobilier de 10 ans maximum. Ces taux sont donc plus élevés que pour un emprunt classique.

Les types de prêt relais adossé

Vous aurez le choix entre :

  • le prêt relais avec franchise partielle où vous paierez chaque mois les intérêts
  • le prêt relais avec franchise totale où les intérêts seront payés au moment de la vente lors du remboursement du capital emprunté.

Le prêt relais avec franchise totale vous coûtera plus cher en raison de la capitalisation des intérêts chaque mois sur le montant total du prêt relais. Cette option n’est pas à privilégier sauf si vous souhaitez bénéficier d’un allégement de vos mensualités pendant la période transitoire où votre bien immobilier n’est pas encore vendu.

Le prêt relais sec est la solution de financement généralement adapté aux achats immobiliers dont le prix est inférieur au prix de vente de votre bien initial. Il vous permet de couvrir en totalité le prix d’achat de votre nouveau bien immobilier sans recourir à un prêt immobilier supplémentaire.

Dès lors que la valeur du bien mis en vente est inférieure à la valeur du nouveau bien et qu’il est nécessaire de faire un emprunt immobilier complémentaire (à défaut d’un apport suffisant), il vous faudra envisager un prêt relais adossé ou prêt relais associé.

Dès lors, le prêt relais adossé se décompose de la manière suivante :

  • une prêt relais correspondant à 70%  de la valeur du bien mis en vente (variable selon les banques)
  • un prêt immobilier complémentaire pour financer le différentiel.

 

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